Auteur: Jean-Marc Delcroix

test

Bodemattest en overstromingsrapport bij verkoop woning

Verkoopt u een woning in Vlaanderen, dan zijn het bodemattest en het overstromingsrapport onmisbaar. Het bodemattest toont wat er over de bodemkwaliteit en eventuele risico’s bekend is. Het overstromingsrapport met P- en G-score geeft de overstromingsgevoeligheid van perceel en gebouw weer en moet in publiciteit en documenten vermeld worden. In deze gids leest u precies wanneer welke verplichting geldt, hoe u de documenten aanvraagt, welke termijnen spelen en hoe u valkuilen vermijdt. Zoekt u als verkoper houvast bij attesten en rapporten? Bekijk Woning verkopen met volledige documentbegeleiding.

Bekijk de digitale versie van het magazine

Wat is een bodemattest en wat staat erin?

Een bodemattest is een officieel document van OVAM dat weergeeft welke relevante bodemgegevens over een perceel gekend zijn. Het attest vermeldt of het perceel in het grondeninformatieregister (GIR) is opgenomen, of het om een risicogrond gaat en of er aanwijzingen of vaststellingen van bodemverontreiniging zijn. Het is verplicht bij elke overdracht van grond of een zakelijk recht in Vlaanderen en geldt ook bij de verkoop van een appartement, omdat dit onroerend goed deel uitmaakt van een kadastraal perceel. Het bodemattest is een momentopname: wijzigt de situatie of zijn er nieuwe gegevens, dan kan een recent attest andere informatie bevatten. Meer context over wettelijke attesten en documentcontrole vindt u in Verplichte attesten bij vastgoedtransacties (o.a. bodemattest en overstromingsrapport).

Voorwaarden en uitzonderingen: wanneer is het bodemattest verplicht?

In Vlaanderen is een bodemattest verplicht bij elke overdracht van grond of een zakelijk recht dat grond omvat. Dat geldt voor verkoop, ruil, erfpacht, opstal en vestiging of overdracht van vruchtgebruik. Ook bij de verkoop van een appartement moet de verkoper een bodemattest voorleggen voor het perceel waarop het gebouw staat. De verplichting rust op de verkoper, maar de koper doet er goed aan het attest zelf te controleren op inhoud en datum.

Het grondeninformatieregister (GIR) is de centrale databank waarin OVAM percelen met relevante bodemgegevens bijhoudt. Staat een perceel in het GIR, dan kan er sprake zijn van een historisch of actueel bodemonderzoek, een saneringsdossier of een juridische last. Voor percelen die niet in het GIR staan, meldt het attest doorgaans dat er geen relevante gegevens bekend zijn.

Een belangrijk onderscheid is dat tussen risicogrond en niet-risicogrond. Risicogronden zijn percelen waar nu of in het verleden bodembedreigende activiteiten plaatsvonden of plaatsvinden. Bij overdracht van een risicogrond kan een oriënterend bodemonderzoek verplicht zijn, vaak vóór de overdracht. Dat onderzoek brengt de bodemkwaliteit in kaart en bepaalt of vervolgonderzoek of sanering nodig is. Bij niet-risicogrond volstaat doorgaans het bodemattest zonder bijkomende onderzoeken, tenzij het attest of de historiek aanleiding geeft tot extra stappen.

Er zijn beperkte uitzonderingen. Bij erfenis, legaat of schenking is in de regel geen bodemattest vereist, omdat er geen verkoop of klassieke overdracht onder bezwarende titel plaatsvindt. Twijfelt u of uw dossier binnen een uitzondering valt, neem dan tijdig contact op met uw notaris of gemeente, want onduidelijkheid kan de akte of de timing in gevaar brengen.

Overstromingsrapport en watertoets: verplichtingen in publiciteit en akte

Naast het bodemattest moet u de overstromingsgevoeligheid van het perceel en het gebouw communiceren. Het overstromingsrapport vermeldt de P-score (perceel) en G-score (gebouw) en of het goed in een afgebakend overstromingsgebied, oeverzone, signaalgebied of risicozone ligt. Deze informatie moet in alle publiciteit, in de onderhandse verkoopdocumenten en in de notariële akte worden opgenomen. Doet u dat niet, dan kan dit leiden tot discussies, aansprakelijkheid of vertraging bij de verkoop. Voor de juridische kapstok rond milieu- en informeerplichten bij verkoop, raadpleeg Wetgeving en verplichtingen bij verkoop van vastgoed in België.

In de praktijk betekent dit dat elke online of offline advertentie de P- en G-score duidelijk vermeldt, samen met eventuele aanduidingen van overstromingsgebieden. Vastgoedmakelaars gebruiken hiervoor de officiële iconen en formuleringen. De notaris neemt dezelfde gegevens op in de compromis en de authentieke akte. Controleer altijd de recentste versie van het overstromingsrapport voor u publiciteit maakt of documenten ondertekent, zodat de informatie volledig en correct is.

P-score en G-score uitgelegd

De P-score geeft de overstromingsgevoeligheid van het perceel weer, de G-score die van het gebouw. Beide werken met klassen van A tot en met D:

  • A: geen of zeer beperkte overstromingskans
  • B: beperkte overstromingskans
  • C: middelgrote overstromingskans
  • D: hoge overstromingskans of recente overstromingen

De P-score gaat over het kadastraal perceel en kijkt naar modelberekeningen en historische overstromingen. De G-score beoordeelt de feitelijke situatie van het gebouw, rekening houdend met onder andere ligging, hoogte en beschermende infrastructuur. Een perceel kan bijvoorbeeld P-score C hebben, terwijl het gebouw dankzij ophoging of constructieve maatregelen een gunstigere G-score krijgt. De vermelding in publiciteit volgt de officiële rapportage en iconenset. Het overstromingsrapport is normaal gezien één jaar geldig; vraag een nieuwe versie op zodra u publiciteit opstart of de verkoopdocumenten voorbereidt.

Niet akkoord met de score?

Meent u dat de P- of G-score niet strookt met de werkelijke situatie, dan kunt u bezwaar indienen volgens de procedure van de bevoegde overheid. Vaak vergt dit onderbouwing door een deskundige met plannen, hoogtemetingen of hydrologische argumenten. Bij een geslaagd bezwaar kan de score worden aangepast en kunt u met het bijgewerkte rapport verder communiceren.

Geldigheid en termijnen

Hoe lang is een bodemattest geldig?

Een bodemattest is een momentopname: het verliest niet automatisch na een vaste termijn zijn geldigheid, maar u mag een oud attest niet hergebruiken bij een nieuwe overdracht. Voor elke verkoop of nieuwe onderhandse overeenkomst vraagt u dus een recent attest op. Attesten afgeleverd na 1 juni 2008 volgen de huidige regelgeving en terminologie. Wijzigt de perceelindeling of komen er nieuwe milieutechnische gegevens bij, dan kan een nieuw attest andere inhoud hebben.

Aflevertermijnen voor het bodemattest

OVAM levert voor percelen zonder dossier doorgaans binnen 14 dagen na uw aanvraag. Staat het perceel in het GIR of is er een lopend dossier, reken dan op maximaal 60 dagen na ontvangst. Dien uw aanvraag vroeg in, zeker wanneer u publiciteit of een compromis plant, zodat de termijnen geen impact hebben op uw verkoopplanning. U vindt en beheert attesten via het Vastgoedinformatieplatform.

Raadplegen van oudere attesten

Attesten die tot en met 31.12.2025 zijn aangevraagd, kunt u nog via de bestaande OVAM-kanalen raadplegen. Vanaf 2026 gebeurt de raadpleging en aanvraag centraal via het Vastgoedinformatieplatform. Controleer bij twijfel de beschikbaarheid van oudere documenten tijdig, zodat u geen vertraging oploopt bij publiciteit of ondertekening.

Aanvraag en kosten

Hoe vraagt u het bodemattest en overstromingsrapport aan?

Het bodemattest vraagt u digitaal aan via het Vastgoedinformatieplatform. U heeft de kadastrale gegevens en perceelgrenzen nodig en geeft aan of het een volledig perceel of een deelperceel betreft. Het overstromingsrapport en de P- en G-score kunt u opvragen via het bevoegde overheidsportaal voor watertoetsinformatie. Voeg bij uw publiciteit en documenten altijd de meest recente versies toe en archiveer ze bij uw verkoopdossier.

Kostprijs en retributies

Voor het bodemattest rekent de overheid retributies aan. Het tarief kan verschillen naargelang u een volledig perceel of een deelperceel opvraagt, en of er bijkomende dossieropzoekingen nodig zijn. Het overstromingsrapport opvragen via het officiële portaal is niet gekoppeld aan dezelfde retributiestructuur. Hou ook rekening met eventuele kosten voor een oriënterend bodemonderzoek op risicogronden of voor deskundig advies wanneer u bezwaar indient tegen een P- of G-score.

Verschil tussen bodemattest en overstromingsrapport

OnderdeelBodemattestOverstromingsrapport
DoelInzicht in bekende bodemkwaliteit en GIR-statusInzicht in overstromingsgevoeligheid perceel en gebouw
Bevoegde instantieOVAMVlaamse overheid – watertoetsinformatie
InhoudGIR-opname, risicogrond, aanwijzingen of vaststellingen van verontreinigingP-score en G-score, eventuele ligging in overstromings- of oeverzones
Wanneer verplichtBij elke overdracht van grond of zakelijk recht in VlaanderenVerplichte vermelding in publiciteit, onderhandse stukken en akte
Praktische impactKan aanleiding geven tot onderzoek of saneringsverplichting op risicogrondBepaalt informatieplicht en kan invloed hebben op verzekeringen en ontwerp

Praktische checklist voor verkopers

Behoefte aan een stap-voor-stap overzicht? Volg het Stappenplan woning verkopen: documenten en attesten.

  • Controleer vroeg of uw perceel in het GIR staat en of het een risicogrond is.
  • Vraag tijdig het bodemattest aan via het Vastgoedinformatieplatform.
  • Download het meest recente overstromingsrapport met P- en G-score.
  • Neem P- en G-score en eventuele overstromingszones op in alle publiciteit.
  • Laat bij risicogrond tijdig een oriënterend bodemonderzoek uitvoeren indien vereist.
  • Stem timing van publiciteit, compromis en akte af op de aflevertermijnen.
  • Controleer bijkomende attesten: EPC, asbestattest, elektrische keuring, stedenbouwkundige info, PID, kadastrale gegevens.
  • Bewaar alle attesten en rapporten in uw verkoopdossier en deel ze met uw notaris.

Veelgestelde vragen

Is een bodemattest verplicht bij de verkoop van een huis?

Ja. In Vlaanderen is een bodemattest verplicht bij elke overdracht van grond of een zakelijk recht, ook bij de verkoop van een appartement. Bij risicogronden kan bovendien een oriënterend bodemonderzoek nodig zijn. Bij erfenis, legaat of schenking geldt doorgaans geen attestplicht.

Welke attesten zijn verplicht bij verkoop van een huis?

Afhankelijk van de woning en situatie: bodemattest, overstromingsrapport met P- en G-score, EPC, asbestattest voor gebouwen met bouwjaar 2000 of ouder, elektrische keuring, stedenbouwkundige inlichtingen, postinterventiedossier en kadastrale gegevens. Uw notaris adviseert welke documenten exact vereist zijn.

Wat is de informatieplicht bij verkoop in Vlaanderen?

U moet kopers correct en volledig informeren over kenmerken en juridische beperkingen. Verplicht te vermelden zijn onder meer de P- en G-score en eventuele overstromingszones in publiciteit en documenten, stedenbouwkundige info, EPC-label en relevante lasten of rechten die op het goed rusten.

Is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een woning?

Ja, voor gebouwen met bouwjaar 2000 of ouder is een asbestattest verplicht. Het wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige en moet beschikbaar zijn bij publiciteit en bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.

Vragen over uw specifieke dossier? Uw notaris, gemeente en OVAM kunnen u verder helpen met de juiste procedures en termijnen.

Belastingen bij verkoop buitenlands vastgoed als Belg

Bij de verkoop van een tweede verblijf of investeringspand in het buitenland krijgt u te maken met verschillende belastingstelsels, deadlines en formulieren. Het kernprincipe is dat het land waar het vastgoed ligt meestal als eerste mag belasten, terwijl België vaak vrijstelling met progressie toepast. Hieronder vindt u een heldere leidraad zodat u vooraf weet waar u aan toe bent en hoe u uw aangifte correct voorbereidt. Blijf ook op de hoogte van actuele beleids- en fiscale wijzigingen die verkopers en eigenaars raken via Wetgeving luxevastgoed in België: overzicht.

Bekijk de digitale versie van het magazine

Waar valt de belasting op de verkoopwinst normaal gezien?

In de meeste dubbele belastingverdragen krijgt het land waar het onroerend goed gelegen is de primaire heffingsbevoegdheid over de meerwaarde bij verkoop. Concreet betekent dit dat u daar de lokale meerwaardebelasting, toeslagen en eventuele voorheffingen betaalt. België verleent in dat geval doorgaans een vrijstelling, vaak met progressievoorbehoud, zodat de buitenlandse meerwaarde het toepasselijke tarief op uw overige Belgische inkomsten kan beïnvloeden zonder dat de meerwaarde zelf nog eens in België belast wordt.

Bestaat er geen verdrag met het betrokken land, dan kan dubbele belasting ontstaan. België kan dan, afhankelijk van uw situatie, toch heffen volgens de interne regels. Voor particulieren gaat het in België vooral om uitzonderingen zoals een snelle doorverkoop van een niet-eigen woning binnen een bepaalde termijn. De exacte impact verschilt per dossier en hangt af van het type goed, de houdperiode en uw residentiestatus. Controleer daarom steeds het toepasselijke verdrag en de Belgische aangifte-instructies voor het betrokken aanslagjaar. Wilt u snel een indicatie van de Belgische impact? Gebruik de tool om Belgische belasting op buitenlands onroerend goed te berekenen.

De rol van België: vrijstelling met progressie en rapportering

Ook wanneer de buitenlandse staat mag belasten, moet u in België doorgaans informatie over uw buitenlandse verkoop opnemen. In veel verdragen verleent België vrijstelling met progressie. Dat houdt in dat de meerwaarde niet opnieuw belast wordt, maar wel wordt meegenomen om het tarief te bepalen op uw andere belastbare inkomsten. U vermeldt de relevante gegevens volgens de instructies van FOD Financiën voor buitenlandse, vrijgestelde inkomsten. Bewaar steeds de buitenlandse aanslag of afrekeningsnota als bewijsstuk. Praktische stappen leest u in Buitenlands onroerend goed aangeven in België.

Indien er toch Belgische belasting verschuldigd kan zijn op basis van interne regels, bekijk dan of een verrekening van in het buitenland betaalde belasting mogelijk is en welke plafonds of methodes gelden. Let er bovendien op dat wisselkoersen, transactiekosten en datumkeuzes een rol spelen in de Belgische berekening. De praktische rapportering kan per aanslagjaar licht wijzigen, dus volg de actuele instructies in MyMinfin en de handleiding bij de aangifte.

Lokale heffingen en broninhoudingen in het buitenland

Verkoopwinst op buitenlands vastgoed wordt vaak lokaal afgerekend via een eindbelasting, met soms een verplichte inhouding bij de notariële afrekening. Daarnaast kunnen aanvullende heffingen of gemeentebelastingen spelen, en in bepaalde landen werkt een afbouw van belasting naarmate u het goed langer bezit. Bij verkoop in populaire bestemmingen zoals Zuid-Europa zijn voorschotten of inhoudingen gebruikelijk en vraagt de notaris om documentatie over uw kostprijs, uitgevoerde werken en woonstatuut. Vraag vóór de compromis duidelijkheid over de gewenste afrekening, bijlagen en termijnen.

Kostprijs, verbeteringswerken en wisselkoers

De belastbare meerwaarde is doorgaans de verkoopprijs minus de fiscaal aanvaarde kostprijs. Tot die kostprijs behoren naast de oorspronkelijke aankoopprijs vaak ook aankooptaksen en notariskosten, en in veel landen de aantoonbare uitgaven voor duurzame verbeteringen. Onderhouds- en herstellingskosten zijn meestal niet waardeverhogend. Omdat u als Belgische resident in euro rapporteert, speelt ook de wisselkoers op aankoop- en verkoopdatum mee. Verzamel daarom aankoopakte, facturen, betalingsbewijzen, attesten en, indien nodig, onafhankelijke waarderingsstukken om uw kostprijs te staven. Voor context over transactiekosten bij Belgische transacties kunt u recente hervormingen in rekening brengen.

Privé versus vennootschap

Verkoopt u als privépersoon, dan bepalen het verdrag en de lokale wet meestal de belastingheffing, met in België doorgaans vrijstelling met progressie. Verkoopt u via een Belgische vennootschap, dan wordt de meerwaarde in principe opgenomen in de Belgische belastbare winst, met mogelijkheid tot verrekening of vrijstelling volgens verdrag en interne regels. Buitenlandse vestigingen, vaste inrichtingen of een lokale belastingplicht kunnen bijkomende gevolgen hebben. Werkt u met een Franse SCI of een gelijkaardige structuur, zie dan Franse SCI, Belgische transparantie en exit tax. De keuze tussen privé en vennootschap heeft dus fiscale en juridische impact in twee landen en verdient voorafgaande analyse.

Stappenplan rond ondertekening en aangifte

Begin met het raadplegen van het toepasselijke dubbelbelastingverdrag en een lokale notaris of fiscalist. Vraag vooraf een raming van de lokale belasting en eventuele inhoudingen. Verzamel alle bewijsstukken van uw kostprijs en verbeteringswerken. Na de notariële akte ontvangt u doorgaans een afrekening of aanslagbiljet in het buitenland. Bewaar deze documenten voor uw Belgische aangifte en voeg, indien gevraagd, een toelichting of bijlage toe. Controleer de indienings- en betalingsdeadlines in beide landen en volg de meest recente instructies van FOD Financiën.

Veelgestelde vragen

Hoe wordt buitenlands onroerend goed belast in België?

De jaarlijkse inkomsten uit buitenlands vastgoed worden in België doorgaans vrijgesteld met progressie, op basis van een toegekend kadastraal inkomen of de verdragsregels. Bij verkoop ligt de heffing meestal in het land waar het goed ligt. België past vaak vrijstelling met progressie toe, waardoor uw tarief op andere inkomsten kan stijgen zonder de meerwaarde zelf opnieuw te belasten.

Moet ik belasting betalen over buitenlands onroerend goed?

Ja, in het buitenland bent u meestal belasting verschuldigd op zowel de jaarlijkse inkomsten als op een eventuele verkoopwinst. In België meldt u de buitenlandse inkomsten volgens de instructies van FOD Financiën en geldt vaak vrijstelling met progressie. Controleer het verdrag en bewaar de buitenlandse afrekening als bewijs.

Hoe wordt buitenlands vastgoed belast?

Dat hangt af van het land en het toepasselijke verdrag. Tijdens het bezit gelden lokale heffingen en in België rapportering met doorgaans vrijstelling en progressievoorbehoud. Bij verkoop heft meestal het buitenland op de meerwaarde. Zonder verdrag kan ook België heffen volgens de interne regels, met risico op dubbele belasting.

Hoe verkoop buitenlands onroerend goed melden?

De notariële afwikkeling en initiële afrekening gebeuren lokaal. Voor België volgt u de jaarlijkse aangifte-instructies voor buitenlandse inkomsten en, indien van toepassing, vrijgestelde inkomsten met progressie. Voeg waar nodig toelichtingen en bewijsstukken toe in MyMinfin en respecteer de aangegeven codes en termijnen.

Overweegt u begeleiding bij de verkoop van (buitenlands) vastgoed of wenst u advies rond de verkoop van uw Belgische eigendom? Ontdek onze dienst Verkopen.

Deze gids biedt algemene informatie over belastingen bij verkoop buitenlands vastgoed als Belg. Christie’s International Real Estate Belgium focust op de verkoop en marketing van exclusief vastgoed in België en verleent geen fiscaal advies. Laat u bij internationale transacties altijd begeleiden door een erkende notaris en fiscalist in beide landen.

Christie’s International Real Estate Brussel lanceert zijn eerste magazine

Christie’s International Real Estate Brussel lanceert de eerste editie van zijn magazine.

Deze editie is bedoeld als een duidelijk standpunt en belichaamt onze visie op uitzonderlijk vastgoed: een aanpak die gebaseerd is op hoge eisen, een scherp oog en een diepgaand begrip van de regio’s, hun architectuur en hun erfgoedwaarde.

Met een selectie van woningen in Brussel, Wallonië en Vlaanderen, aangevuld met een reeks artikels over kunst, design, interieurarchitectuur en lifestyle, biedt deze eerste editie een samenhangend en kritisch overzicht van de Belgische woningmarkt.

Bekijk de digitale versie van het magazine

Als u het magazine in gedrukte vorm wil bekijken, nodigen wij u uit om langs te komen in één van onze kantoren, waar wij u graag een exemplaar overhandigen.

Prestige is niet iets wat men claimt. Het wordt in de loop van de tijd opgebouwd, met volharding en inzicht.

De kern van luxevastgoed zit hem niet alleen in de prijs

Luxevastgoed wordt vaak geassocieerd met een prijskaartje, alsof dat bedrag voldoende is om de kwaliteit van een eigendom te bepalen. In de high-end vastgoedsector is net bijna altijd het tegenovergestelde waar. De prijs is niet het startpunt. Het is een logisch gevolg van een reeds opgebouwde waarde.

De prijs is dus een gevolg, zelden een uitgangspunt.

Dit kan ook een veel voorkomende situatie verklaren. Twee eigendommen kunnen op hetzelfde prijsniveau worden gepositioneerd, maar toch heel verschillende reacties oproepen. De ene leidt tot een snelle, bijna voor de hand liggende beslissing. De andere trekt de aandacht, maar zorgt vervolgens voor aarzeling, discussies en aanpassingen. En raakt soms uiteindelijk uitgeput door overmatige blootstelling.

De waarde zit in wat niet altijd zichtbaar is

De oppervlakte, het adres, de kwaliteit van de afwerking, de aanwezigheid van een tuin of een mooi uitzicht zijn allemaal belangrijk. Maar deze criteria alleen zijn niet voldoende om de blijvende waarde van een eigendom te bepalen.

Wat echt het verschil maakt, ligt vaak ergens anders, in de meer verborgen elementen die moeilijker te kwantificeren zijn, maar onmiddellijk waarneembaar zijn door goed geïnformeerde kopers.

Zeldzaamheid telt. Niet de zeldzaamheid die men zelf bepaalt, maar dewelke de tand des tijds doorstaat. Een onvervangbare locatie, een unieke architectuur, een indeling die door de huidige bouwbeperkingen bijna onmogelijk te evenaren of na te bouwen is.

Ook de herkomst speelt een centrale rol. De geschiedenis van een locatie, de context, wat deze heeft meegemaakt, wat deze belichaamt. Net als in de kunst heeft deze dimensie een grote invloed op de perceptie van waarde, die veel verder gaat dan de technische kenmerken van een eigendom.

Consistentie is een teken van luxe

Een luxeproduct is geen verzameling van toevaligheden. Het is een coherent, begrijpelijk en beheerst geheel, waarin niets toevallig is.

Wanneer iets niet klopt, een te opzichtige renovatie, een geforceerde enscenering, een onsamenhangende positionering, merken kopers dat onmiddellijk, ook al verwoorden ze dat niet altijd.

Kopers zijn niet op zoek naar een deal

De klanten die wij begeleiden, zijn niet op zoek naar een goede deal. Ze zijn op zoek naar een duidelijk vermogensvoordeel. Een eigendom dat vandaag zinvol is en morgen relevant blijft, ongeacht cycli en trends.

Op dit niveau is de beslissing niet alleen rationeel. Ze houdt ook verband met een soort van evidentie. Een juiste eigenschap, op de juiste plaats, op het juiste niveau, in het juiste verhaal.

Overbelichting verzwakt de waarneming

Overmatige blootstelling schaadt luxe. Wat te veel wordt getoond, te ver wordt doorgevoerd, te veel wordt uitgelegd, verliest een deel van zijn kracht.

Echte luxe hoeft niet te overtuigen. Een kenner herkent het meteen. En vaak wordt de beslissing genomen in een omgeving van vertrouwen en discretie.

Waarde komt voor de prijs

In een soms onrustige markt zijn het bijna altijd dezelfde eigendommen die standhouden. Eigendommen die zijn ontworpen en doorgegeven worden als vermogensbestanddelen, niet als transacties.

De prijs komt uiteindelijk op hetzelfde niveau terecht. De waarde was er altijd al.

De waarde van een eigendom wordt niet alleen gemeten in vierkante meters

Bij Christie’s International Real Estate Belgium weten we dat elk eigendom een verhaal vertelt. Het taxeren van een eigendom is dan ook veel meer dan alleen het bepalen van de prijs: het gaat om het begrijpen van het unieke karakter, de architectonische samenhang, de relatie met het licht en de omgeving. In een Belgische markt met vele nuances is het onze missie om elke eigenaar een eerlijke, onderbouwde en op ervaring gebaseerde beoordeling te bieden. Dat is de manier waarop wij de zeer precieze kunst van vastgoedwaardering in.

Hoe taxeren wij uw eigendom in België?

Wanneer u als eigenaar overweegt om uw eigendom te verkopen of te verhuren, is de eerste stap cruciaal: de taxatie.

In België, waar de dynamiek verschilt tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel, vormt een juiste en genuanceerde schatting de basis voor een succesvolle vastgoedstrategie.

Een aanpak gebaseerd op expertise

Bij Christie’s International Real Estate Belgium beschouwen we een taxatie nooit als een simpele formaliteit, maar als een echte deskundige taak.

Elke schatting is gebaseerd op een rigoureuze methodologie, die steunt op drie pijlers:

  • de analyse van objectieve en verifieerbare gegevens,
  • een grondige en actuele kennis van de lokale markt,
  • een goed begrip van de verwachtingen van Belgische en internationale kopers.

Deze aanpak verrijken we systematisch door te vergelijken met recente transacties en eigendommen in ons huidig aanbod, waardoor een realistische en coherente positionering wordt gegarandeerd.

De fundamentele criteria

We beginnen de analyse met het onderzoeken van de essentiële parameters: de locatie en de directe omgeving, de oppervlakte, de oriëntatie, de kwaliteit van het terrein, de algemene staat van het gebouw, de energieprestaties en het evolutiepotentieel.

In Vlaanderen en Wallonië worden ze geïnterpreteerd door onze lokale teams, die op de hoogte zijn van de specifieke kenmerken van hun markt. In Brussel passen deze criteria in een stedelijke en internationale context,

Kwalitatieve criteria en de emotionele waarde

Bij karakteristieke vastgoedobjecten volstaan technische gegevens niet.

De architectuur, de woonvolumes, het licht, de samenhang van de materialen, de charme en de emotie die een plek uitstraalt, hebben een grote invloed op de perceptie van de waarde ervan.

Daarnaast is er nog een essentiële factor: de emotionele waarde.

Het geeft weer wat het product oproept, de zeldzaamheid ervan, de persoonlijke projectie die het teweegbrengt. Deze subtiele interpretatie van de markt is gebaseerd op ervaring en intuïtie. En het is daar waar onze expertise tot zijn recht komt.

Een schatting is een teameffort

Elk eigendom wordt grondig bezichtigd en krijgt een eerste individuele schatting.

Deze schatting wordt vervolgens tijdens onze wekelijkse interne teammeetings door onze andere vastgoedmakelaars opnieuw geanalyseerd.

Door deze manier van werken, kunnen verschillende perspectieven worden vergeleken, de positionering verder worden verfijnd en de strategie worden aangepast aan de verwachte reacties van de markt.

Een strategie bepaald in overleg met de eigenaar

Wanneer er zich meerdere scenario’s voordoen, leggen we deze op een duidelijke en onderbouwde manier uit: hypothesen, uitdagingen, implicaties.

Samen met u als eigenaar bepalen we de meest geschikte prijs en strategie voor uw eigendom en de beoogde doelstellingen.

De juiste prijs, een strategische positionering

Een verkoopprijs vaststellen, is in de eerste plaats een strategie bepalen. Een te ambitieuze prijs kan de interesse afremmen en de verkoop vertragen. Een te lage prijs kan de perceptie van het eigendom beïnvloeden en de werkelijke waarde ervan schaden.

Het is onze rol als makelaar om een gefundeerde, coherente en verdedigbare schatting te maken op basis van concrete gegevens, een deskundige analyse van de Belgische vastgoedmarkt en een grondig inzicht in de waargenomen waarde.

Een aanpak op maat, trouw aan onze waarden

Elk eigendom is uniek, elk project ook.

Onze aanpak blijft dus op maat, trouw aan de waarden van vergaande expertise, discretie en uitmuntendheid die Christie’s International Real Estate Belgium kenmerken.

Indien u de waarde van uw eigendom wil kennen en de meest geschikte strategie voor de verkoop ervan wil bepalen, staan onze teams tot uw beschikking voor een vertrouwelijke en vrijblijvende waardebepaling.

Contacteer ons via deze link.

Het Radeski Hotel: een ode aan architecturale perfectie in het hart van Luik

Aan de Boulevard d’Avroy, waar het geluid van de Maas zich vermengt met het geruis van de eeuwenoude lindebomen in het park, staat al bijna anderhalve eeuw een architecturale parel die doorheen de tijd alleen maar mooier is geworden. Hotel Radeski is niet zomaar een gebouw: het is een intentieverklaring, een manifest van steen en smeedijzer dat getuigt van een tijdperk waarin architectuur de uitdrukking was van verfijning en sociale prestige.

Een verhaal geschreven in steen

De geschiedenis van Hotel Radeski begint rond 1875, wanneer de familie Radzitsky uit Ostrowick, een illuster geslacht binnen de Poolse adel, besluit haar stempel te drukken op het landschap van Luik. In deze overgangsperiode van de Belle Époque, toen Europa zijn laatste uren van imperiale grootsheid beleefde, koos deze familie de Boulevard d’Avroy, een symbolische verkeersader die veertig jaar eerder was ontstaan door het dempen van het kanaal van Avroy, om er één van de meest opmerkelijke herenhuizen van de stad te bouwen.
De keuze voor deze locatie was niet toevallig. De Boulevard d’Avroy was toen, net zoals vandaag nog steeds, één van de meest begeerde adressen in Luik, een verbindingslijn tussen het historische centrum en de nieuwe burgerlijke wijken die zich langs de Maas ontwikkelden. Hier kwamen visionaire architecten, patriciërsfamilies en gerenommeerde kunstenaars samen, waardoor deze laan een bevoorrechte getuige werd van de gouden eeuw van de eclectische Belgische architectuur.

Architectuur als levenskunst

Met zijn 2.200 vierkante meter, verdeeld over vier majestueuze verdiepingen, belichaamt het Radeski Hotel het architecturale vakmanschap van het einde van de 19e eeuw op zijn best. Van zodra u dit uitzonderlijke gebouw binnen stapt, wordt u overweldigd door de grandeur van de ere-trap, een echt meesterwerk dat zich in een choreografie van marmer en smeedwerk naar de bovenste verdiepingen verheft.
De volumes zijn adembenemend. Hoge plafonds zijn versierd met delicate sierlijsten, aaneengesloten kamers met harmonieuze proporties, spel van natuurlijk licht gefilterd door imposante ramen: elk architecturaal detail getuigt van een tijdperk waarin niet alleen werd gebouwd om te wonen, maar ook om het dagelijks leven te verfraaien. De zeldzame architecturale kenmerken die u bij elke bocht ontdekt (of het nu gaat om het originele houtwerk, monumentale schouwen of fijn gebeeldhouwd stucwerk) vertellen het verhaal van uitzonderlijke ambachtslieden die hun vakmanschap hebben gewijd aan de bouw van dit stedelijk paleis.

Een culturele en creatieve renaissance

Het Radeski Hotel is niet blijven hangen in nostalgie naar het verleden, maar heeft de decennia doorstaan door zijn bestemming voortdurend opnieuw uit te vinden. Na verschillende invullingen te hebben gehad in de loop van de 20e eeuw, onderging dit monument begin 2010 een gedurfde metamorfose onder impuls van visionairs die begrepen dat erfgoed en moderniteit geenszins tegenstrijdig zijn.
De transformatie van het hotel tot een ecosysteem gewijd aan kunst, creativiteit en ondernemerschap is een toonbeeld van erfgoedherbestemming. Tegenwoordig huisvest het Radeski Hotel een constellatie van prestigieuze bedrijven die dezelfde drang naar uitmuntendheid delen: Club Med, waarvan de hedonistische filosofie perfect aansluit bij de elegantie van de locatie, Braconnier Agency, een communicatie- en brandingbureau waar creativiteit tot bloei komt in deze inspirerende ruimtes, Cocobolo, een bureau gespecialiseerd in digitale communicatie en social media management, dat nieuwe energie brengt, Les Films du Carré, filmproducenten met een hedendaagse artistieke visie en Aromates, een creatieve studio die zich toelegt op animatiefilms en verbeeldingskracht. Al deze bedrijven combineren hoge eisen in een historische omgeving.
Deze alchemie tussen het erfgoed van de 19e eeuw en de ondernemersdynamiek van de 21e eeuw maakt van Hotel Radeski veel meer dan alleen een kantoorgebouw: het is een plek om te leven, ideeën uit te wisselen en te creëren en waar het verleden harmonieus in dialoog staat met het heden.

In het hart van het uitzonderlijke Luik

De ligging van Hotel Radeski is één van zijn grootste troeven. Het hotel ligt aan de Boulevard d’Avroy en biedt een uitzonderlijke levenskwaliteit in het hart van de stad. Het park van Avroy, dat in de 19e eeuw opnieuw werd ontworpen door landschapsarchitect Édouard Keilig, ligt recht tegenover het hotel en biedt een oase van rust waar u kunt wandelen in de schaduw van eeuwenoude bomen.
Op een steenworp afstand bevinden zich de belangrijkste culturele trekpleisters van Luik: de Opéra Royal de Wallonie, het museum La Boverie, de Place Saint-Lambert en zijn bruisende stadsleven. Door de nabijheid van het station Guillemins (een hedendaags architectonisch meesterwerk van Santiago Calatrava) bevindt het Radeski Hotel zich op het perfecte kruispunt tussen historisch erfgoed en moderniteit, tussen Luikse traditie en internationale verbindingen.
Deze bevoorrechte ligging maakt van de Boulevard d’Avroy één van de weinige Europese verkeersaders waar uitzonderlijk architecturaal erfgoed, royale groene ruimtes en stedelijke dynamiek zo natuurlijk samengaan. Elk jaar verandert de beroemde Foire d’Octobre de boulevard in een podium voor een eeuwenoud volksfeest, dat eraan herinnert dat deze prestigieuze plek altijd het kloppende hart van het Luikse leven is gebleven.

Een investering in uitmuntendheid

Het Radeski Hotel, dat exclusief door Christie’s International Real Estate op de markt wordt gebracht, biedt vandaag een zeldzame kans voor investeerders en ondernemers die op zoek zijn naar een uitzonderlijke ruimte. Met zijn 2.200 vierkante meter, verdeeld over vier verdiepingen, biedt dit eigendom bijzonder aantrekkelijke ontwikkelingsperspectieven. Of het nu gaat om het vestigen van een prestigieus hoofdkantoor, het creëren van een luxe hotelconcept, het ontwikkelen van een culturele ruimte of het behouden van de huidige functie als creatief ecosysteem, de mogelijkheden zijn talrijk en veelbelovend.
Één van de belangrijkste troeven van dit herenhuis is de mogelijkheid om het gebouw te verhogen, waardoor het aanzienlijk kan worden uitgebreid voor een ambitieus project. Deze kans, die zeldzaam is voor een erfgoedeigendom van deze kwaliteit, maakt een aanzienlijke vergroting van de oppervlakte mogelijk met behoud van de architecturale integriteit van het bestaande gebouw.
De flexibiliteit van de ruimtes, in combinatie met de prestige van de ligging, de architecturale schoonheid van het gebouw en het potentieel voor verticale uitbreiding, maken dit tot een uitzonderlijk eigendom op de Belgische vastgoedmarkt. De royale volumes maken tal van configuraties mogelijk, terwijl de erfgoedkenmerken een blijvende waarde garanderen in een markt waar authenticiteit en geschiedenis steeds meer gewilde criteria worden. Voor visionairs die respect voor het erfgoed kunnen combineren met hedendaagse ambitie, biedt het Radeski Hotel een uitzonderlijk canvas om het volgende hoofdstuk van een reeds roemrijk verhaal te schrijven.

Het erfgoed van een tijdperk, de ambitie voor een toekomst

Hotel Radeski belichaamt de zeldzame alchemie tussen respect voor erfgoed en een eigentijdse visie. In een tijdperk waarin architectuur vaak neigt naar standaardisatie, herinnert deze parel uit de 19e eeuw ons eraan dat er ook een andere weg is: die van tijdloze uitmuntendheid, creatieve durf en het doorgeven van een erfgoed dat behouden moet blijven.
Voor wie verder kijkt dan alleen de stenen, vertelt Hotel Radeski het verhaal van Luik, een industriestad die een culturele metropool is geworden, een duizendjarige stad die resoluut op de toekomst is gericht. Het getuigt van een architecturale knowhow die de huidige generaties blijft inspireren. Van een elegantie die nooit uit de mode raakt. Van een aristocratische ambitie die vandaag de dag tot uiting komt in creatief ondernemerschap en professionele uitmuntendheid.

Bekijk het eigendom op onze website via deze link.

Maison Saint-Cyr: het gedurfde barok van Gustave Strauven

In één van de meest elegante straten van Brussel, waar het Ambiorixplein zich als een Engelse tuin ontvouwt, staat een gevel die alle proporties tart. Hij is slechts vier meter breed, maar zo rijkelijk versierd dat hij de hele ziel van de Belle Époque lijkt te bevatten.

Wanneer de Art Nouveau zijn hoogtepunt bereikt op het Ambiorixplein

In 1903 tekende Gustave Strauven, het wonderkind van de Brusselse architectuur, op slechts 23-jarige leeftijd op het Ambiorixplein een van zijn meest duizelingwekkende meesterwerken. Het Maison Saint-Cyr belichaamt de ‘barokke Art Nouveau’: een decoratieve roes waarin veelkleurige bakstenen een chromatische symfonie vormen en bloemrijk smeedwerk zich met de sensualiteit van een blauweregen om het gebouw slingert.

De verkoop ervan wekte natuurlijk enthousiasme bij de Belgische media, van de RTBF tot La Libre, VRT NWS en Trends Tendances, die allemaal deze zeldzame kans grijpen om één van de mooiste getuigenissen van de Europese art nouveau te uit te lichten.

Een restauratie als eerbetoon

Tussen 2008 en 2019 werd de woning gerestaureerd, wat zowel een archeologische zoektocht als een liefdesverklaring was. Het resultaat: 436 vierkante meter waar erfgoed en hedendaags comfort samengaan zonder ooit de geest van de plek te verraden.

Als u de deur van de bel-étage binnenstapt, komt u in een hal waar het licht speelt met het stuc- en het houtwerk, zoals in een schilderij van Fernand Khnopff. Het majestueuze hoofdsalon komt tevoorschijn, gedragen door fantastisch hoge plafonds.

De kunst van het verticaal leven

Op de eerste verdieping werd in de voormalige eetkamer de herinnering aan het Chinese salon die de ruimte ooit was behouden, met de oosterse fantasieën die in die tijd zo geliefd waren. Tegenwoordig staat deze kamer in verbinding met een keuken waar een La Cornue-fornuis staat, een juweeltje van Frans culinair vakmanschap.

Op de tweede verdieping bevindt zich een royale suite van 40 vierkante meter, waar de slaapkamer en de vorstelijke badkamer een intiem toevluchtsoord vormen. Hogerop hebben twee slaapkamers onder het dak elk hun eigen badkamer, die de Brusselse elegantie belichamen en die van een beperkte ruimte een kostbare schatkamer weet te maken.

Op de vierde verdieping komt een multifunctionele ruimte uit op een groot panoramisch terras. Met uitzicht op het gebladerte van het Ambiorixplein kunt u hier genieten van één van de mooiste stadsgezichten van Europa.

Licht als rode draad

Het ware genie van deze woning schuilt in zijn lichtgevende verticaliteit. De trappenhal onder het glazen dak en de glazen loopbruggen veranderen de dynamiek tussen ruimtes in een luchtige wandeling. Het is een woning vol licht, een woning als een prisma waar elke verdieping profiteert van een zeldzame natuurlijke lichtinval.

De kelderverdieping biedt een tweede keuken en een multifunctionele ruimte met tal van mogelijkheden: wijnkelder, bioscoopzaal, kunstenaarsatelier.

Een levend erfgoed

Het Maison Saint-Cyr, dat op de Brusselse monumentenlijst staat, is geen statisch museum. Het is een woning die ademt, die het hedendaagse leven verwelkomt en tegelijkertijd zijn identiteit behoudt. Het behoort tot die zeldzame categorie architectuur die door zijn visionaire kracht eeuwig modern blijft.

Hier wonen, is wonen in een kunstwerk en elke dag een nieuw hoofdstuk schrijven in de geschiedenis van één van de meest gedurfde manifesten van de Europese Art Nouveau. Een zeldzaam voorrecht, dat vandaag exclusief wordt aangeboden door Christie’s International Real Estate.

Christie’s International Real Estate zet zijn expansie in België voort met een nieuw kantoor in Waterloo

Twee jaar na onze intrede op de Belgische markt en een jaar na de opening van ons kantoor in Brussel blijven we met Christie’s International Real Estate onze aanwezigheid in het land versterken met de opening van een nieuw kantoor in Waterloo, een strategische locatie in het hart van Waals- en Vlaams-Brabant. “We zetten onze expansie voort zoals gepland sinds onze komst op de Belgische markt”, legt Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie’s International Real Estate Brussels, uit.

Brussel, Antwerpen en nu ook Waterloo. Met Christie’s International Real Estate Belgium, vertegenwoordigd door Hillewaere Group, zetten we een nieuwe stap in onze ontwikkeling in Wallonië met de opening van een kantoor in Waterloo. Dit nieuwe kantoor versterkt onze ambitie van het wereldwijde netwerk van prestigieuze vastgoedmakelaars: het bieden van een lokale, uitstekende en betrouwbare service aan onze klanten in de meest gewilde regio’s van België.

Overname van het voormalige vastgoedkantoor Barnes Brabant in Waterloo

Ons kantoor neemt de volledige activiteiten van het voormalige agentschap Barnes Brabant in Waterloo over, inclusief de volledige vastgoedportefeuille en een deel van het bestaande team.
Nicolas Frings zal persoonlijk toezicht houden op de overgang van deze activiteiten en zal daarna zijn betrokkenheid bij Christie’s International Real Estate Belgium voortzetten als merkambassadeur.

“Ik ben erg trots dat ik deze overgang als ambassadeur mag begeleiden. Ik feliciteer het team van harte met deze mooie integratie in de Christie’s-familie. Ik ben ervan overtuigd dat deze nieuwe stap grote perspectieven zal openen”, aldus Nicolas Frings, voormalig bestuurder van het vroegere agentschap Barnes Brabant.

Dankzij de lokale expertise van onze makelaars en de internationale autoriteit van het merk Christie’s, biedt deze overname nieuwe perspectieven voor onze klanten die op zoek zijn naar uitzonderlijke eigendommen, terwijl ze tegelijkertijd kunnen profiteren van begeleiding op maat, zowel lokaal als wereldwijd. Het kantoor zal Wallonië-Brabant en de gemeenten ten zuiden van Brussel bestrijken.

De Belgische ontwikkeling gaat een nieuwe fase in

Met vestigingen in Brussel, Antwerpen en Waterloo verankeren we met Christie’s International Real Estate Belgium onze groeistrategie stevig in de belangrijkste centra van de luxe vastgoedmarkt in België. Deze nieuwe vestiging markeert ook een strategische ommezwaai naar Wallonië, met een versterkte aanwezigheid in een gebied met een groot potentieel en een sterke residentiële aantrekkingskracht.

“De integratie van het kantoor in Waterloo is veel meer dan alleen een geografische uitbreiding. Het is een duidelijk engagement ten opzichte van onze klanten in de regio, door hen een lokale, hoogwaardige service te bieden die voldoet aan de normen van Christie’s”, legt Jean-Marc Delcroix, Managing Partner van Christie’s International Real Estate Brussels, uit.

Deze opening is een belangrijke stap, maar niet de laatste. Zo blijven we met Christie’s International Real Estate Belgium stap voor stap onze aanwezigheid op de belangrijkste markten in België versterken.

Eerste stappen in Wallonië voor de Hillewaere Groep

De opening van het kantoor in Waterloo betekent niet alleen een nieuwe stap voor Christie’s International Real Estate, maar ook voor Hillewaere Vastgoed. We hebben met de Hillewaere Groep, onder leiding van ondernemer Roel Druyts, namelijk een exclusieve licentie voor België gekregen van Christie’s International Real Estate. Sinds de oprichting in 2002 waren we met onze vastgoedkantoren alleen actief in Vlaanderen.

“Concreet zullen onroerende goederen met een waarde van meer dan 1 miljoen euro onder de vlag van Christie’s worden aangeboden. In het kantoor in Waterloo zullen we ook andere vastgoedobjecten van Hillewaere Vastgoed aanbieden. Dit zijn onze eerste stappen als groep in het Franstalige deel van België”, legt Bart Van Delm, algemeen directeur van Hillewaere Vastgoed & Christie’s International Real Estate Belgium, uit.

Christie’s International Real Estate Belgium breidt verder uit – nieuwe vestigingen in Wallonië

Sinds onze vestiging aan de Louizalaan is onze aanwezigheid in Brussel steeds sterker geworden. Vandaag zetten we een nieuwe stap door ons werkgebied uit te breiden naar de provincies Luik en Luxemburg, twee regio’s met onmiskenbare residentiële kwaliteiten.

Patrick Cousin,
uw aanspreekpunt in het oosten van het land

 

In het oosten van België neemt Patrick Cousin de leiding over onze activiteiten in de provincies Luik en Luxemburg. Hij is afkomstig uit Luik, waar hij nu woont, en combineert een grondige kennis van het gebied met een solide ervaring in ondernemerschap en marketing. Na een overstap naar de lokale vastgoedsector sluit hij zich aan bij ons kantoor om deze gewortelde expertise te koppelen aan de internationale reikwijdte van ons netwerk. Hij begeleidt elke klant met nauwkeurigheid, een luisterend oor en onderscheidingsvermogen.

Een natuurlijke evolutie, gedragen door overtuiging

Deze uitbreiding beantwoordt aan een groeiende vraag van eigenaars die op zoek zijn naar een gepersonaliseerde en discrete begeleiding buiten de grenzen van de hoofdstad. Luik en Luxemburg verleiden met hun levenskwaliteit, ruimte en toegankelijkheid. Onze strategie steunt op een fundamenteel principe: een perfecte kennis van het gebied door experts die er wonen en werken.

Onze ambitie is om panden met een uniek karakter te onthullen: statige eigendommen, charmante residenties, hedendaagse realisaties. Dankzij de internationale uitstraling van het Christie’s-netwerk geven we deze panden de
zichtbaarheid die ze verdienen. Onze makelaars verkopen niet alleen, ze vertellen een verhaal en belichten wat elk pand uniek maakt.

Deze nieuwe vestiging markeert een belangrijke mijlpaal voor Christie’s International Real Estate Belgium: het weerspiegelt ons engagement om een service op maat te bieden, waar die zich ook bevindt, met hetzelfde niveau van toewijding en zorg.

Onderwerping van Franse SCI en soortgelijke structuren aan de Belgische transparantie- en nieuw voorziene exit tax

De zogenaamde “Kaaimantaks” is een Belgische fiscale maatregel (zgn. “doorkijkbelasting”) die sinds 2015 van kracht is en gericht is op het belasten van bepaalde buitenlandse juridische constructies die door Belgische ingezetenen worden aangehouden. De maatregel is specifiek bedoeld om belastingontwijking tegen te gaan door transparantie te creëren over vermogens die via buitenlandse entiteiten worden aangehouden.   Het toepassingsgebied van deze belasting is al enkele keren gewijzigd, onder meer nog op 22 december 2023, en binnenkort allicht opnieuw.

Eén van de vaak terugkerende discussiepunten is of Franse vastgoedstructuren zoals de Société Civile Immobilière (SCI) binnen het toepassingsgebied van die Kaaimantaks vallen in hoofde van Belgische belastingplichtigen met bijvoorbeeld Franse roots (die Frankrijk verlieten voor België om diverse redenen, zoals fiscale optimalisatie of tussenstop voor Monaco) of voor traditionele Belgische inwoners met een Franse vakantiewoning.

Hoewel een SCI in Frankrijk een courante en legitieme structuur is voor het beheer van vastgoed, kunnen er soms fiscale risico’s ontstaan wanneer Belgische belastingplichtigen hiervan gebruikmaken.

Wat is SCI?

Een SCI is een Franse vennootschap met rechtspersoonlijkheid (vaak) zonder echte commerciële activiteit, die voornamelijk wordt gebruikt om vastgoed te beheren of aan te houden. Ze is in beginsel fiscaal transparant in Frankrijk, wat betekent dat haar inkomsten rechtstreeks worden toegerekend aan haar aandeelhouders naar rato van hun aandeelhouderschap

Toepasselijkheid van de Kaaimantaks

De Kaaimantaks heeft als uitgangspunt dat bepaalde “juridische constructies” fiscaal transparant worden geacht, waardoor de Belgische uiteindelijke begunstigde rechtstreeks wordt belast op de inkomsten van de entiteit alsof hij ze zelf heeft ontvangen. Volgens de wet vallen daaronder trusts, bepaalde buitenlandse vennootschappen en buitenlandse stichtingen, alsook bepaalde andere entiteiten zonder rechtspersoonlijkheid of met een fiscaal gunstregime.

Volgens de Minister van Financiën zou de SCI daar vanaf 1 januari 2024 (dus relevant voor de aangifte van 2025) ook onder ressorteren, maar veel uitleg over het waarom en hoe werd daarbij nooit gegeven.  Dit standpunt kan echter niet zomaar worden gevolgd en verdient nuance: de SCI zal enkel (soms) kunnen kwalificeren als een juridische constructie als ze niet voldoet aan de voorwaarde van minimale belasting (de zgn. “1%-test), berekend volgens de Belgische fiscale principes.  Zonder hier in detail te willen treden, zou één en ander er in de praktijk soms kunnen neerkomen dat indien het aangehouden vastgoed niet wordt verhuurd en bijvoorbeeld gratis ter beschikking wordt gesteld van de vennoten of van hun familieleden, de fiscus zal proberen de SCI te kwalificeren als een transparante juridische constructie.

Risico’s voor Belgische belastingplichtigen

Het grootste risico is dat Belgische aandeelhouders van een SCI, ondanks de gesloten dubbelbelastingverdragen die vaak voorzien in vrijstelling (in België) van in Frankrijk gerealiseerde meerwaarden op aandelen of op onroerende goederen, plots onderworpen zouden kunnen worden aan 30% dividendbelasting. 

Het nieuwe ontwerp van de Kaaimantaks voorziet ook in een “exit tax”, die er, eenvoudig gesteld, in bestaat dat de oprichter van een juridische constructie bij de verhuis van zijn fiscaal domicilie naar het buitenland, wordt afgerekend: de fiscus zal aannemen dat zo’n exit aanleiding geeft tot een fictieve distributie van de (latente) meerwaarden van de juridische constructie, zelfs al wordt er dus effectief niets verkocht of uitgekeerd! 

Aandacht en kort op de bal spelen is geboden

De wetgeving rond de Kaaimantaks is complex en evolueert voortdurend, met onduidelijke administratieve standpunten en gekibbel in de rechtspraak en literatuur.   Niet alle teksten zijn op dit moment al definitief en het is dan ook zaak om alles van kortbij te volgen zodat, waar nodig, nog kan worden bijgestuurd of afgestemd in bestaande of nieuwe structuren of familiale situaties. 

Dat is bovendien niet alleen relevant voor fysieke personen die in Frankrijk vastgoed aanhouden middels een SCI, maar al evenzeer voor een reeks van andere populaire structuren  die nu onder de Kaaimanbelasting kunnen ressorteren, waaronder de Nederlandse stichting-administratiekantoor (STAK) of de zgn. “fonds dédiés” (bijv. Luxemburgse SICAV’s of compartimenten ervan). 

Voor deze traditionele structuren bestaan vaak nieuwe of lokale alternatieven die de Kaaimantoets niet hoeven te doorstaan en die dus toekomstgewijs zeker enige promotie verdienen. 

Juridisch en fiscaal advies is onontbeerlijk bij het opzetten en beheren van dergelijke structuren. Het niet naleven van de rapporteringsverplichtingen of het fout inschatten van de fiscale gevolgen kan leiden tot onaangename verrassingen en financiële sancties.