Buitenlands onroerend goed aangeven in België: zo doet u dat

Kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed: bepalen en aanvragen

Sinds 2021 kent de Belgische administratie aan buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen toe, vergelijkbaar met Belgisch vastgoed. Dat KI wordt niet afgeleid van de werkelijke huur, maar van de theoretische jaarlijkse nettohuurwaarde op referentiejaar 1975. De berekening vertrekt van de actuele normale verkoopwaarde van het pand en brengt die via wettelijke correctiefactoren terug naar 1975, waarna indexatie en forfaitaire verhogingen worden toegepast volgens de Belgische regels.

• Gebouwde goederen: KI via correctiefactor op de marktwaarde, vervolgens indexatie en forfaitaire aanpassing volgens de personenbelastingregels.
• Ongebouwde goederen zoals bouwgrond: specifieke referentiemethodes, eveneens herleiding naar 1975 en indexatie.
• Verhuur aan particulieren voor privégebruik: in de Belgische aangifte werkt u met het KI als uitgangspunt.
• Verhuur voor beroepsgebruik: de behandeling verschilt, informeer u over de impact op de vrijstelling en de berekeningsbasis in België.

Aanvragen doet u digitaal via MyMinfin of op papier. Meld een nieuw buitenlands onroerend goed tijdig aan nadat u het hebt verworven. Na uw melding ontvangt u de beslissing met het KI. Bent u het niet eens met de vaststelling, dan kunt u binnen twee maanden na kennisgeving bezwaar indienen.

Veelvoorkomende situaties

U was niet het volledige jaar eigenaar

In uw aangifte telt u enkel het deel van het jaar mee waarin u eigenaar of vruchtgebruiker was. Pro rata gebeurt op basis van het aantal dagen. Voorbeeld: u kocht op 1 juli en was dus 184 dagen eigenaar. U geeft 184/366 van het jaarlijkse KI aan voor het jaar met een schrikkeljaar, of 184/365 in een gewoon jaar.

U deelt het eigendom met iemand anders

Bij mede-eigendom geeft iedereen zijn eigen aandeel aan. Bent u voor 50 procent mede-eigenaar, dan vermeldt u 50 procent van het kadastraal inkomen in uw aangifte. Noteer steeds het juiste recht dat u uitoefent, bijvoorbeeld blote eigendom of vruchtgebruik, en de overeenkomstige proportie. Bij wijziging in de loop van het jaar past u zowel aandeel als periode pro rata toe.

Land met verdrag of zonder verdrag

De aanwezigheid van een dubbelbelastingverdrag bepaalt of België een vrijstelling met progressievoorbehoud kan toepassen. In grote lijnen:

Boetes en controles: wat als u niet aangeeft?

De administratie ontvangt steeds vaker gegevens over buitenlands vastgoed via internationale uitwisseling. Niet aangeven kan leiden tot administratieve boetes per pand, waarbij de grootte kan variëren naargelang het toegekende KI. Daarnaast kunt u nog nalatigheidsinteresten of taxatie op basis van schatting riskeren. Tijdig melden en het KI correct opnemen in uw aangifte voorkomt onnodige sancties.

Checklist: documenten en bewijsstukken

• Aankoopakte of notariële akte met datum en beschrijving van het goed
• Uw eigendomsrecht en aandeel zoals vermeld op de akte of overeenkomst
• Adres, oppervlakte en kenmerken van het pand, inclusief bouwjaar en type
• Actuele marktwaarde of vergelijkingspunten indien gevraagd voor de KI-berekening
• Huurcontracten en aard van de huurder – privé of beroepsmatig
• Bewijzen van buitenlandse heffingen zoals lokale onroerende voorheffing of inkomstenbelasting
• Beslissing van het Belgische KI en eventuele correspondentie voor uw dossier

FAQ: buitenlands onroerend goed aangeven in België

Hoe wordt buitenlands onroerend goed belast?

Met een dubbelbelastingverdrag wordt het onroerend inkomen meestal in het buitenland belast. België past dan een vrijstelling met progressievoorbehoud toe: het inkomen telt mee om uw tarief te bepalen, maar wordt niet dubbel belast. Zonder verdrag kan België het inkomen zelf belasten volgens de Belgische regels, doorgaans op basis van het kadastraal inkomen.

Wat is de boete voor het niet aangeven van een buitenlandse woning?

Er gelden administratieve boetes die per pand worden opgelegd en die kunnen oplopen afhankelijk van het toegekende kadastraal inkomen en de ernst of herhaling. Naast de boete riskeert u ook nalatigheidsinteresten. Voorkom dit door tijdig te melden via MyMinfin en het KI correct op te nemen in uw aangifte.

Wat moet ik aangeven bij code 1106 in de personenbelasting voor 2025?

De codenummers in vak III Onroerende inkomsten verschillen per aangiftejaar en per situatie. In de praktijk vermeldt u het kadastraal inkomen van uw buitenlands onroerend goed in de juiste rubriek voor buitenlandse onroerende inkomsten, met het codenummer dat in uw actuele aangifte-instructies is voorzien. Controleer steeds de meest recente toelichting in uw aangifte of op MyMinfin.

Hoe geeft u buitenlandse inkomsten aan in België?

Onroerende inkomsten uit het buitenland geeft u aan in vak III Onroerende inkomsten, op basis van het Belgische kadastraal inkomen. Andere buitenlandse inkomsten zoals roerende of beroepsinkomsten horen in de desbetreffende vakken. Raadpleeg per inkomstenbron de specifieke instructies en verdragstoepassing.

Deze informatie is algemeen en vervangt geen individueel fiscaal advies. Bij complexe situaties is het verstandig uw dossier af te stemmen met uw accountant of fiscalist. Christie’s International Real Estate Belgium helpt u graag bij uw vastgoedvragen en internationale aankoop- of verkoopplannen. Heeft u een specifieke vraag? Contacteer ons voor persoonlijk advies.