Calcul de l’impôt belge sur un bien immobilier à l’étranger

Étape 2: calculez la base imposable belge

Dès que le RC est connu, la base imposable dans l’impôt des personnes physiques belge peut être déterminée. La formule applicable dépend principalement de l’usage du bien.

Non loué ou loué à un particulier pour un usage privé

Lorsque l’immeuble étranger n’est pas loué, ou est loué à une personne physique qui l’utilise exclusivement à des fins privées, le calcul belge part en général de: RC indexé x 1,4. C’est la règle de base pertinente pour de nombreux propriétaires d’une seconde résidence à l’étranger.

Loué à des fins professionnelles ou à une société

Si le bien est loué à un locataire qui l’utilise à des fins professionnelles, ou à une société, le revenu imposable est calculé sur la base du loyer réel augmenté des avantages locatifs, diminué d’un forfait de charges de 40% (sans déduction supplémentaire), avec pour base imposable minimale RC indexé x 1,4. Pour ce type de location, le calcul est plus technique. Une déclaration correcte est particulièrement importante en cas de loyers élevés ou d’utilisation mixte.

Vous ne pouvez pas déduire le précompte immobilier étranger

Une erreur fréquente consiste à penser que le précompte immobilier étranger peut être déduit du revenu immobilier belge. Ce n’est pas le cas. Même lorsque vous travaillez avec des loyers réels, le calcul belge se fait sans déduction de cet impôt étranger sur l’immobilier.

Étape 3: vérifiez si la Belgique exonère ou réduit l’impôt sur ce revenu

Le calcul de la base imposable n’équivaut pas à la charge fiscale finale en Belgique. Il faut pour cela examiner dans quel pays le bien est situé.

Bien situé dans un pays conventionné

Si le bien immobilier étranger se situe dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition, une exonération avec réserve de progressivité s’applique souvent. Cela signifie que la Belgique ne taxe généralement pas à nouveau intégralement ce revenu immobilier étranger, mais qu’elle en tient compte pour déterminer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus.

Bien situé dans un pays non conventionné

Si le bien est situé dans un pays sans convention de double imposition avec la Belgique, le revenu immobilier étranger est imposé en Belgique, mais vous pouvez, sur demande, obtenir une réduction d’impôt de 50% de l’impôt belge dû sur ce revenu immobilier étranger.

Pour l’impact effectif sur votre impôt des personnes physiques, cette distinction est souvent déterminante. Deux logements étrangers identiques peuvent donc aboutir à un résultat fiscal belge différent, simplement parce qu’ils se trouvent dans des pays différents.

Exemple: calculer l’impôt belge sur un bien immobilier situé à l’étranger

Supposons que vous possédiez un appartement à l’étranger comme seconde résidence et que vous ne le louiez pas. Le RC non indexé fixé pour ce bien s’élève à 1 200 euros.

• RC non indexé: 1 200 euros
• Étape 1: indexez le RC avec le coefficient d’indexation en vigueur pour l’exercice d’imposition concerné
• Étape 2: multipliez le RC indexé par 1,4

Le résultat constitue la base imposable belge de ce revenu immobilier dans une situation privée classique. Si le bien se trouve dans un pays conventionné, cela ne conduit pas nécessairement à une imposition belge supplémentaire complète sur ce montant, mais cela peut influencer votre taux d’imposition sur d’autres revenus via la réserve de progressivité.

L’impôt final exact dépend donc non seulement du RC, mais aussi de l’ensemble de vos revenus, de l’emplacement du bien et de la question de savoir s’il est loué pour un usage privé ou professionnel.

Situations particulières influençant le calcul

Vous n’avez pas été propriétaire toute l’année

Si vous n’avez été propriétaire qu’une partie de l’année, la base imposable peut éventuellement être ajustée au prorata de la période de propriété, selon les règles fiscales applicables. Si vous vendez le bien, consultez certainement les impôts lors de la vente d’un bien immobilier à l’étranger pour évaluer correctement l’impact fiscal.

Vous êtes copropriétaire

En cas de copropriété, chaque contribuable ne déclare que sa propre part. Si vous avez droit, par exemple, à 50% du bien, seuls 50% du RC pertinent ou de la base imposable seront rattachés à votre déclaration.

Rénovation ou modification importante

Des travaux importants ou une modification substantielle du bien peuvent entraîner une révision du RC. Cela peut donc influencer directement le calcul belge futur.

Si vous détenez un bien immobilier à l’étranger via une structure telle qu’une SCI française, tenez compte de règles spécifiques de déclaration et de transparence. Lisez-en davantage sur les SCI françaises et les règles belges de transparence (exit tax).

Quel est le facteur de correction pour un bien immobilier à l’étranger?

Le facteur de correction est le coefficient par lequel la valeur actuelle ou historique du bien étranger est ramenée au niveau de référence de 1975 afin de calculer le RC belge. Comme ce facteur évolue périodiquement, il est important d’utiliser, pour l’année concernée, le coefficient légal correct.

Si vous cherchez spécifiquement le facteur de correction pour une année récente, il est prudent de toujours consulter la source officielle la plus à jour. Un facteur obsolète peut fausser le RC et, par conséquent, le reste du calcul de l’impôt.

Quelle est l’amende en cas de non-déclaration d’un bien immobilier à l’étranger?

Quiconque ne déclare pas correctement un bien immobilier à l’étranger ou omet de fournir les informations nécessaires à la fixation du RC s’expose à des amendes administratives. En cas de déclaration tardive non intentionnelle, l’amende peut être de 0 euro; dans d’autres cas, elle peut varier de 1 000 euros à 17 300 euros selon le RC. En outre, une déclaration inexacte ou incomplète peut entraîner des rectifications fiscales et une régularisation inutilement complexe par la suite.

Comme la sanction exacte dépend de la situation concrète et de la nature du manquement, une notification ponctuelle et correcte est essentielle. Vous trouverez plus d’informations sur l’obligation de déclaration dans nos autres publications.

Erreurs fréquentes lors du calcul

• Déduire l’impôt étranger du revenu immobilier, alors que cela n’est en principe pas permis.
• Utiliser le loyer réel dans une situation où le système basé sur le RC s’applique pour un usage privé.
• Ne pas effectuer de calcul au prorata en cas d’achat ou de vente en cours d’année.
• Mal répartir la copropriété entre les propriétaires concernés.
• Confondre pays conventionné et pays non conventionné, ce qui fausse l’estimation de l’impact belge final.
• Utiliser un facteur de correction obsolète lors de la détermination du RC.

FAQ

Comment l’immobilier étranger est-il imposé en Belgique?

Dans de nombreux cas, la base imposable belge est calculée via le revenu cadastral du bien étranger. Pour les biens non loués ou loués pour un usage privé, il s’agit généralement du RC indexé, majoré de 40%. En cas de location professionnelle ou à une société, le loyer réel et les avantages locatifs interviennent. Il faut ensuite examiner si, sur la base d’une convention de double imposition, la Belgique applique une exonération.

Faut-il toujours déclarer un bien immobilier étranger en Belgique?

Oui, les résidents fiscaux belges doivent en principe intégrer leurs biens immobiliers situés à l’étranger dans la déclaration belge. Cela vaut aussi lorsque le bien est déjà imposé à l’étranger. Lisez comment procéder concrètement dans notre article déclarer un bien immobilier étranger en Belgique.

Une seconde résidence à l’étranger est-elle automatiquement imposable en Belgique?

La seconde résidence doit dans tous les cas être correctement déclarée. Le fait que cela entraîne ou non un impôt supplémentaire effectif en Belgique dépend de la convention applicable, du type d’usage et de votre situation fiscale globale.

À quoi faut-il surtout faire attention lorsque vous achetez ou détenez un bien immobilier à l’étranger?

Les points d’attention principaux sont la détermination correcte du RC, la distinction entre location privée et professionnelle, la localisation dans un pays conventionné ou non, ainsi qu’une déclaration correcte en cas de propriété partielle ou de copropriété.

Vous avez des questions sur l’immobilier international ou sur l’impact pratique d’un achat ou d’une vente à l’étranger? Christie’s International Real Estate Belgium peut vous accompagner de manière générale dans vos projets immobiliers. Pour un cadre juridique plus large, consultez aussi un aperçu clair de la législation relative à l’immobilier de luxe en Belgique.