Calculer l’impôt belge sur l’immobilier à l’étranger

Le revenu cadastral belge pour les biens immobiliers à l’étranger

Pour les biens immobiliers situés à l’étranger, l’administration belge attribue un revenu cadastral. La détermination part en principe de la valeur normale de vente du bien et la ramène à une date de référence à l’aide de facteurs correctifs publiés par le fisc. De cette manière, le système s’aligne sur le principe belge du RC. En pratique, l’administration demande des données objectives telles que le prix d’achat, la date, la superficie, le type, l’état d’entretien et les documents d’évaluation locaux disponibles. Sur cette base, une notification du RC est établie.

Le RC attribué vaut pour les biens bâtis et non bâtis et constitue l’ancrage de la déclaration belge. Après attribution, il est indexé chaque année. Pour les biens bâtis, une revalorisation est généralement appliquée dans le calcul des revenus imposables, telle que prévue par la législation. Pour les nouvelles constructions ou les rénovations importantes, vous devez signaler une modification. L’administration peut alors réévaluer le RC. En cas de vente ou de modification dans la répartition des droits de propriété, vous communiquez les données pertinentes afin que le RC soit correctement imputé à chaque copropriétaire ou ayant droit.

Si vous estimez que le RC attribué n’est pas correct, vous pouvez introduire, dans le délai légal, une réclamation motivée. Joignez alors des éléments probants tels que des transactions récentes de biens comparables, des expertises ou des données de marché pertinentes. Dans des cas spécifiques, une nouvelle évaluation peut également être demandée en cas de diminution durable et étayée de la valeur, par exemple après des dommages structurels ou des évolutions de marché qui réduisent sensiblement la valeur locative.

Déclaration, délais et modifications

Après l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger, vous devez le déclarer à l’administration dans un délai de quatre mois afin qu’un revenu cadastral belge puisse être attribué. Cela peut se faire en ligne via l’application officielle ou au moyen du formulaire papier. Préparez les informations telles que l’identification complète du bien, vos droits sur celui-ci, la date d’acquisition et la valeur normale de vente actuelle ou le prix d’achat.

En cas de modification substantielle, telle qu’une rénovation, la mise en service d’une nouvelle construction ou une démolition, vous la signalez également dans les quatre mois suivant l’événement. Une modification substantielle est un changement ayant un impact sensible sur la valeur locative ou d’usage. En présence de plusieurs propriétaires, chaque contribuable belge déclare sa quote-part. En cas de vente, vous signalez la cession afin que l’imputation soit correcte lors des exercices d’imposition ultérieurs. Le défaut de notification dans les délais expose à des sanctions administratives et à un traitement tardif ou erroné du RC dans la déclaration.

Exonération avec réserve de progressivité et double imposition

Dans la plupart des pays avec lesquels la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition, le revenu immobilier étranger est exonéré en Belgique avec réserve de progressivité. Cela signifie que la Belgique ne taxe pas ce revenu, mais l’utilise pour déterminer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus imposables en Belgique. Concrètement, votre taux moyen peut augmenter en raison du revenu immobilier étranger, même si ce revenu est exonéré en Belgique.

Si vous détenez un bien dans un pays sans convention, le revenu immobilier peut être imposé en Belgique. Dans certaines situations, une réduction fédérale de l’impôt peut s’appliquer. Les retenues à la source étrangères ne sont pas déductibles en Belgique en tant que telles, mais elles peuvent, selon le régime, influer sur la charge finale. Vérifiez toujours la convention applicable et conservez les preuves d’éventuelles impositions étrangères. Vous éviterez ainsi les discussions et permettrez une application correcte de l’exonération ou de la réduction.

Exemples de calcul

Logement non loué en Espagne – RC comme base

Vous possédez une résidence de vacances non louée en Espagne. Après notification, l’administration attribue un revenu cadastral non indexé de 1 200. Pour la déclaration belge, ce RC est indexé et revalorisé selon les règles pour le calcul des revenus immobiliers imposables. Dans un pays conventionné comme l’Espagne, il s’applique généralement en Belgique une exonération avec réserve de progressivité. La base indexée et revalorisée influence alors le taux applicable à vos autres revenus imposables en Belgique, mais le revenu immobilier espagnol lui-même est exonéré en Belgique. Dans votre déclaration, vous mentionnez le RC au cadre III, rubrique revenu immobilier étranger, en indiquant le pays et la situation applicable.

Location à une société aux Pays-Bas – Loyer net avec minimum

Vous louez un appartement aux Pays-Bas à une société pour 1 800 par mois, soit 21 600 par an. Vos frais admis annuels s’élèvent à 3 000. Le revenu locatif net réel est donc de 18 600. La Belgique compare ce montant, lors de la déclaration, à la base ramenée et indexée calculée à partir du RC belge. Si le revenu net est inférieur à cette base minimale, au moins cette base minimale est retenue. En raison de la convention avec les Pays-Bas, il s’applique généralement en Belgique une exonération avec réserve de progressivité, de sorte que le revenu immobilier néerlandais peut influencer votre taux belge mais n’est pas imposé en Belgique. Sans convention, la Belgique pourrait imposer le revenu net, avec éventuellement l’application d’une réduction fédérale. La déclaration s’effectue au cadre III avec mention du revenu locatif net réel et des données contractuelles.

Achat en juin et copropriété – Prorata et répartition

Vous achetez avec un partenaire, le 1er juin, une résidence de vacances en France, chacun pour 50 %. Le RC non indexé attribué s’élève à 1 400 pour l’année entière. Pour l’exercice d’imposition de l’année de l’achat, chaque personne déclare uniquement sa part et uniquement pour la période de détention. Cela signifie au prorata 7 mois sur 12, puis 50 % du résultat pour chaque copropriétaire. Les montants ainsi calculés sont repris par personne au cadre III. Comme la France est un pays conventionné, la Belgique applique généralement une exonération avec réserve de progressivité, mais la base déclarée compte pour la détermination de votre taux moyen sur les autres revenus.

Questions fréquentes

Comment l’impôt belge sur les biens immobiliers à l’étranger est-il calculé

La Belgique travaille avec un revenu cadastral belge pour les biens immobiliers à l’étranger. Non loué ou loué pour un usage privé conduit à un calcul basé sur le RC indexé et revalorisé. Loué à une société ou usage professionnel conduit en principe à un calcul basé sur le revenu locatif net réel, avec un minimum qui s’aligne sur la base RC. Dans les pays conventionnés, il s’applique généralement une exonération avec réserve de progressivité, de sorte que le revenu étranger peut influencer le taux applicable à vos autres revenus en Belgique.

Combien d’impôt payez-vous sur un bien immobilier à l’étranger

Cela dépend du pays, de l’usage et de votre situation. Dans les pays couverts par une convention, le revenu immobilier est généralement exonéré en Belgique avec réserve de progressivité. La Belgique ne taxe alors pas ce revenu, mais il peut augmenter votre taux moyen sur d’autres revenus. Sans convention, le revenu net locatif ou la base RC peut être imposé en Belgique. La charge finale dépend de l’ensemble de vos revenus, des barèmes et d’éventuelles réductions fédérales.

Comment déclarer un bien immobilier à l’étranger en Belgique

Vous déclarez un nouveau bien immobilier étranger, ou une modification, dans les quatre mois afin qu’un RC belge puisse être attribué. Dans la déclaration annuelle, vous mentionnez le revenu immobilier étranger au cadre III, en indiquant le pays, l’usage et, selon le scénario, le RC indexé ou le revenu locatif net réel. Ajoutez au besoin des pièces justificatives et veillez à une répartition correcte en copropriété ou au prorata en cas d’achat ou de vente en cours d’année.

Comment une résidence de vacances à l’étranger est-elle imposée

Une résidence de vacances non louée ou utilisée à des fins privées par le locataire est en principe appréhendée via le revenu cadastral belge. La base RC indexée et revalorisée est déclarée et, dans les pays conventionnés, exonérée avec réserve de progressivité. Si vous louez le bien à une entreprise ou s’il est utilisé à des fins professionnelles, on examine le revenu locatif net réel avec un minimum qui s’aligne sur la base RC.

Christie’s International Real Estate Belgium

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