Déclarer un bien immobilier à l’étranger en Belgique : comment faire

Revenu cadastral pour les biens immobiliers à l’étranger : calcul et demande

Depuis 2021, l’administration belge attribue un revenu cadastral aux biens immobiliers situés à l’étranger, comparable à celui des biens situés en Belgique. Ce RC n’est pas dérivé du loyer réel, mais de la valeur locative nette annuelle théorique au millésime de référence 1975. Le calcul part de la valeur vénale normale actuelle du bien et la ramène à 1975 au moyen de coefficients légaux de correction, après quoi s’appliquent l’indexation et les majorations forfaitaires selon les règles belges.

• Biens bâtis : RC via un coefficient appliqué à la valeur de marché, puis indexation et ajustement forfaitaire selon les règles de l’impôt des personnes physiques.
• Biens non bâtis tels que terrains à bâtir : méthodes de référence spécifiques, également ramenées à 1975 puis indexées.
• Location à des particuliers pour usage privé : dans la déclaration belge, vous utilisez le RC comme point de départ.
• Location pour usage professionnel : le traitement diffère ; informez‑vous sur l’impact sur l’exonération et la base de calcul en Belgique.

La demande se fait en ligne via MyMinfin ou sur papier. Signalez à temps tout nouveau bien immobilier à l’étranger après son acquisition. Après votre déclaration, vous recevez la décision mentionnant le RC. Si vous n’êtes pas d’accord avec la fixation, vous pouvez introduire une réclamation dans les deux mois de la notification.

Situations fréquentes

Vous n’étiez pas propriétaire toute l’année

Dans votre déclaration, vous ne tenez compte que de la période de l’année durant laquelle vous étiez propriétaire ou usufruitier. Le prorata se calcule sur base du nombre de jours. Exemple : vous avez acheté le 1er juillet et avez donc été propriétaire 184 jours. Vous déclarez 184/366 du RC annuel pour une année bissextile, ou 184/365 pour une année ordinaire.

Vous partagez la propriété avec une autre personne

En cas d’indivision, chacun déclare sa quote‑part. Si vous êtes copropriétaire à 50 %, vous mentionnez 50 % du revenu cadastral dans votre déclaration. Indiquez toujours le droit que vous exercez, par exemple nue‑propriété ou usufruit, et la proportion correspondante. En cas de changement en cours d’année, appliquez le prorata à la fois sur la quote‑part et sur la période.

Pays avec convention ou sans convention

L’existence d’une convention préventive de double imposition détermine si la Belgique peut appliquer une exonération avec réserve de progressivité. En grandes lignes :

Amendes et contrôles : que se passe‑t‑il si vous ne déclarez pas ?

L’administration reçoit de plus en plus d’informations sur les biens immobiliers à l’étranger via les échanges internationaux. L’omission de déclaration peut entraîner des amendes administratives par bien, dont le montant peut varier selon le RC attribué. Vous risquez en outre des intérêts de retard ou une taxation sur base d’une estimation. Déclarer à temps et reprendre correctement le RC dans votre déclaration évite des sanctions inutiles.

Checklist : documents et pièces justificatives

• Acte d’achat ou acte notarié avec la date et la description du bien
• Votre droit de propriété et votre quote‑part tels que mentionnés dans l’acte ou la convention
• Adresse, superficie et caractéristiques du bien, y compris l’année de construction et le type
• Valeur de marché actuelle ou éléments de comparaison s’ils sont demandés pour le calcul du RC
• Baux et nature du locataire — privé ou professionnel
• Preuves des impositions étrangères telles que taxes foncières locales ou impôt sur le revenu
• Décision relative au RC belge et toute correspondance utile pour votre dossier

FAQ : déclarer un bien immobilier à l’étranger en Belgique

Comment les biens immobiliers à l’étranger sont‑ils imposés ?

Avec une convention préventive de double imposition, le revenu immobilier est généralement imposé à l’étranger. La Belgique applique alors une exonération avec réserve de progressivité : le revenu compte pour déterminer votre taux, mais n’est pas doublement imposé. Sans convention, la Belgique peut imposer elle‑même le revenu selon les règles belges, généralement sur la base du revenu cadastral.

Quelle est l’amende en cas de non‑déclaration d’un logement à l’étranger ?

Des amendes administratives s’appliquent par bien et peuvent augmenter en fonction du RC attribué et de la gravité ou de la répétition. Outre l’amende, vous risquez des intérêts de retard. Évitez cela en déclarant à temps via MyMinfin et en reprenant correctement le RC dans votre déclaration.

Que dois‑je déclarer au code 1106 dans l’impôt des personnes physiques pour 2025 ?

Les numéros de code de la rubrique III Revenus immobiliers varient selon l’année de déclaration et la situation. En pratique, vous mentionnez le revenu cadastral de votre bien immobilier à l’étranger dans la rubrique adéquate des revenus immobiliers étrangers, avec le numéro de code prévu dans les instructions de votre déclaration actuelle. Vérifiez toujours la notice la plus récente de votre déclaration ou sur MyMinfin.

Comment déclare‑t‑on des revenus étrangers en Belgique ?

Les revenus immobiliers provenant de l’étranger se déclarent dans la rubrique III Revenus immobiliers, sur la base du revenu cadastral belge. D’autres revenus étrangers, tels que les revenus mobiliers ou professionnels, relèvent des rubriques correspondantes. Veillez, pour chaque source de revenus, à consulter les instructions spécifiques et l’application des conventions.

Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal individuel. En cas de situations complexes, il est recommandé d’aligner votre dossier avec votre comptable ou fiscaliste. Christie's International Real Estate Belgium se tient à votre disposition pour vos questions immobilières et vos projets d’achat ou de vente à l’international. Vous avez une question précise ? Contactez‑nous pour un conseil personnalisé.