{"id":67985,"date":"2026-03-12T09:01:38","date_gmt":"2026-03-12T09:01:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.christiesrealestatebelgium.be\/?p=67985"},"modified":"2026-04-24T10:09:16","modified_gmt":"2026-04-24T10:09:16","slug":"calcul-impot-belge-sur-immobilier-etranger","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.christiesrealestatebelgium.be\/fr\/calcul-impot-belge-sur-immobilier-etranger\/","title":{"rendered":"Calcul de l\u2019imp\u00f4t belge sur un bien immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"page\" data-elementor-id=\"67985\" class=\"elementor elementor-67985 elementor-67984\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-26ff95f e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"26ff95f\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-cc61f61 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"cc61f61\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Stap voor stap uw Belgische belasting op buitenlands onroerend goed berekenen. Uitleg over KI, aangifte, verdragen, scenariou2019s en heldere rekenvoorbeelden.<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-c1225cd elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"c1225cd\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Quiconque, en tant que r\u00e9sident fiscal belge, poss\u00e8de une maison, un appartement, une r\u00e9sidence de vacances ou un terrain \u00e0 l\u2019\u00e9tranger doit tenir compte de la d\u00e9claration belge. Aujourd\u2019hui, le calcul se fait d\u2019abord via le revenu cadastral du bien \u00e9tranger, mais l\u2019impact fiscal final d\u00e9pend aussi de l\u2019usage du bien et du pays o\u00f9 il est situ\u00e9. Vous trouverez ci-dessous une explication claire du fonctionnement g\u00e9n\u00e9ral du calcul et des points d\u2019attention qui m\u00e8nent le plus souvent \u00e0 des erreurs.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-08c63aa elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"08c63aa\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Comment les biens immobiliers situ\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tranger sont-ils impos\u00e9s en Belgique ?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-3a2226b elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"3a2226b\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Pour l\u2019immobilier situ\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, la Belgique ne part plus automatiquement de la valeur locative \u00e9trang\u00e8re ou du loyer r\u00e9ellement per\u00e7u. Dans de nombreuses situations, la base imposable est d\u00e9termin\u00e9e d\u2019une mani\u00e8re proche de celle des biens belges, \u00e0 savoir via un revenu cadastral belge (RC).<\/p><p>Cela ne signifie toutefois pas que la Belgique per\u00e7oit toujours effectivement un imp\u00f4t sur ce revenu immobilier \u00e9tranger. En pratique, il faut distinguer deux questions:<\/p><ul><li><strong>Comment la base imposable est-elle calcul\u00e9e?<\/strong> Souvent \u00e0 partir du RC non index\u00e9, de son indexation et, dans certains cas, d\u2019une majoration, ou encore du loyer r\u00e9el.<\/li><li><strong>Ce revenu est-il effectivement impos\u00e9 en Belgique?<\/strong> Cela d\u00e9pend d\u2019une convention pr\u00e9ventive de double imposition ou, \u00e0 d\u00e9faut, du r\u00e9gime applicable aux revenus \u00e9trangers.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2b858a8 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"2b858a8\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">\u00c9tape 1: d\u00e9terminez le revenu cadastral du bien \u00e9tranger<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7b06871 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"7b06871\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Pour le calcul belge, le revenu cadastral est le point de d\u00e9part. Ce RC correspond \u00e0 un revenu locatif net fictif sur base de r\u00e9f\u00e9rence 1975. Pour l\u2019immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, l\u2019administration belge attribue donc un RC belge.<\/p><h3>Biens immobiliers b\u00e2tis \u00e0 l\u2019\u00e9tranger<\/h3><p>Pour un immeuble \u00e9tranger, le RC est g\u00e9n\u00e9ralement calcul\u00e9 selon la formule suivante:<\/p><p><strong>RC = (valeur v\u00e9nale normale actuelle \/ facteur de correction) x 5,3 %<\/strong><\/p><p>Par \u00ab valeur v\u00e9nale normale actuelle \u00bb, on entend en g\u00e9n\u00e9ral la valeur de march\u00e9 normale du bien. Si elle n\u2019est pas clairement disponible, l\u2019administration peut aussi se baser, par exemple, sur le prix d\u2019acquisition ou sur une valeur issue d\u2019une donation ou d\u2019une succession, selon le cas.<\/p><h3>Quel est le r\u00f4le du facteur de correction?<\/h3><p>Le facteur de correction ram\u00e8ne une valeur actuelle ou historique au niveau des prix de 1975. Comme ce facteur \u00e9volue, il est essentiel pour calculer correctement le RC. Le bon facteur d\u00e9pend de l\u2019ann\u00e9e de r\u00e9f\u00e9rence utilis\u00e9e pour l\u2019\u00e9valuation. Pour un calcul exact, vous devez donc toujours utiliser le facteur l\u00e9gal en vigueur au moment pertinent.<\/p><h3>Biens immobiliers non b\u00e2tis \u00e0 l\u2019\u00e9tranger<\/h3><p>Pour les terrains situ\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, un r\u00e9gime distinct et beaucoup plus simple s\u2019applique. En principe, le RC des immeubles non b\u00e2tis est fix\u00e9 sur la base de 2 euros par hectare.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-46d52fd elementor-widget-divider--view-line elementor-widget elementor-widget-divider\" data-id=\"46d52fd\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"divider.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-divider\">\n\t\t\t<span class=\"elementor-divider-separator\">\n\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-f944f60 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"f944f60\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h2>\u00c9tape 2: calculez la base imposable belge<\/h2><p>D\u00e8s que le RC est connu, la base imposable dans l\u2019imp\u00f4t des personnes physiques belge peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e. La formule applicable d\u00e9pend principalement de l\u2019usage du bien.<\/p><h3>Non lou\u00e9 ou lou\u00e9 \u00e0 un particulier pour un usage priv\u00e9<\/h3><p>Lorsque l\u2019immeuble \u00e9tranger n\u2019est pas lou\u00e9, ou est lou\u00e9 \u00e0 une personne physique qui l\u2019utilise exclusivement \u00e0 des fins priv\u00e9es, le calcul belge part en g\u00e9n\u00e9ral de: <strong>RC index\u00e9 x 1,4<\/strong>. C\u2019est la r\u00e8gle de base pertinente pour de nombreux propri\u00e9taires d\u2019une seconde r\u00e9sidence \u00e0 l\u2019\u00e9tranger.<\/p><h3>Lou\u00e9 \u00e0 des fins professionnelles ou \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9<\/h3><p>Si le bien est lou\u00e9 \u00e0 un locataire qui l\u2019utilise \u00e0 des fins professionnelles, ou \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9, le revenu imposable est calcul\u00e9 sur la base du loyer r\u00e9el augment\u00e9 des avantages locatifs, diminu\u00e9 d\u2019un forfait de charges de 40% (sans d\u00e9duction suppl\u00e9mentaire), avec pour base imposable minimale <strong>RC index\u00e9 x 1,4<\/strong>. Pour ce type de location, le calcul est plus technique. Une d\u00e9claration correcte est particuli\u00e8rement importante en cas de loyers \u00e9lev\u00e9s ou d\u2019utilisation mixte.<\/p><h3>Vous ne pouvez pas d\u00e9duire le pr\u00e9compte immobilier \u00e9tranger<\/h3><p>Une erreur fr\u00e9quente consiste \u00e0 penser que le pr\u00e9compte immobilier \u00e9tranger peut \u00eatre d\u00e9duit du revenu immobilier belge. Ce n\u2019est pas le cas. M\u00eame lorsque vous travaillez avec des loyers r\u00e9els, le calcul belge se fait sans d\u00e9duction de cet imp\u00f4t \u00e9tranger sur l\u2019immobilier.<\/p><h2>\u00c9tape 3: v\u00e9rifiez si la Belgique exon\u00e8re ou r\u00e9duit l\u2019imp\u00f4t sur ce revenu<\/h2><p>Le calcul de la base imposable n\u2019\u00e9quivaut pas \u00e0 la charge fiscale finale en Belgique. Il faut pour cela examiner dans quel pays le bien est situ\u00e9.<\/p><h3>Bien situ\u00e9 dans un pays conventionn\u00e9<\/h3><p>Si le bien immobilier \u00e9tranger se situe dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention pr\u00e9ventive de double imposition, une exon\u00e9ration avec r\u00e9serve de progressivit\u00e9 s\u2019applique souvent. Cela signifie que la Belgique ne taxe g\u00e9n\u00e9ralement pas \u00e0 nouveau int\u00e9gralement ce revenu immobilier \u00e9tranger, mais qu\u2019elle en tient compte pour d\u00e9terminer le taux d\u2019imposition applicable \u00e0 vos autres revenus.<\/p><h3>Bien situ\u00e9 dans un pays non conventionn\u00e9<\/h3><p>Si le bien est situ\u00e9 dans un pays sans convention de double imposition avec la Belgique, le revenu immobilier \u00e9tranger est impos\u00e9 en Belgique, mais vous pouvez, sur demande, obtenir une <strong>r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 50% de l\u2019imp\u00f4t belge<\/strong> d\u00fb sur ce revenu immobilier \u00e9tranger.<\/p><p>Pour l\u2019impact effectif sur votre imp\u00f4t des personnes physiques, cette distinction est souvent d\u00e9terminante. Deux logements \u00e9trangers identiques peuvent donc aboutir \u00e0 un r\u00e9sultat fiscal belge diff\u00e9rent, simplement parce qu\u2019ils se trouvent dans des pays diff\u00e9rents.<\/p><h2>Exemple: calculer l\u2019imp\u00f4t belge sur un bien immobilier situ\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger<\/h2><p>Supposons que vous poss\u00e9diez un appartement \u00e0 l\u2019\u00e9tranger comme seconde r\u00e9sidence et que vous ne le louiez pas. Le RC non index\u00e9 fix\u00e9 pour ce bien s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1 200 euros.<\/p><ul><li><strong>RC non index\u00e9:<\/strong> 1 200 euros<\/li><li><strong>\u00c9tape 1:<\/strong> indexez le RC avec le coefficient d\u2019indexation en vigueur pour l\u2019exercice d\u2019imposition concern\u00e9<\/li><li><strong>\u00c9tape 2:<\/strong> multipliez le RC index\u00e9 par 1,4<\/li><\/ul><p>Le r\u00e9sultat constitue la base imposable belge de ce revenu immobilier dans une situation priv\u00e9e classique. Si le bien se trouve dans un pays conventionn\u00e9, cela ne conduit pas n\u00e9cessairement \u00e0 une imposition belge suppl\u00e9mentaire compl\u00e8te sur ce montant, mais cela peut influencer votre taux d\u2019imposition sur d\u2019autres revenus via la r\u00e9serve de progressivit\u00e9.<\/p><p>L\u2019imp\u00f4t final exact d\u00e9pend donc non seulement du RC, mais aussi de l\u2019ensemble de vos revenus, de l\u2019emplacement du bien et de la question de savoir s\u2019il est lou\u00e9 pour un usage priv\u00e9 ou professionnel.<\/p><h2>Situations particuli\u00e8res influen\u00e7ant le calcul<\/h2><h3>Vous n\u2019avez pas \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire toute l\u2019ann\u00e9e<\/h3><p>Si vous n\u2019avez \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire qu\u2019une partie de l\u2019ann\u00e9e, la base imposable peut \u00e9ventuellement \u00eatre ajust\u00e9e au prorata de la p\u00e9riode de propri\u00e9t\u00e9, selon les r\u00e8gles fiscales applicables. Si vous vendez le bien, consultez certainement les <a href=\"https:\/\/www.christiesrealestatebelgium.be\/fr\/calcul-impot-belge-immobilier-etranger\/\">imp\u00f4ts lors de la vente d\u2019un bien immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger<\/a> pour \u00e9valuer correctement l\u2019impact fiscal.<\/p><h3>Vous \u00eates copropri\u00e9taire<\/h3><p>En cas de copropri\u00e9t\u00e9, chaque contribuable ne d\u00e9clare que sa propre part. Si vous avez droit, par exemple, \u00e0 50% du bien, seuls 50% du RC pertinent ou de la base imposable seront rattach\u00e9s \u00e0 votre d\u00e9claration.<\/p><h3>R\u00e9novation ou modification importante<\/h3><p>Des travaux importants ou une modification substantielle du bien peuvent entra\u00eener une r\u00e9vision du RC. Cela peut donc influencer directement le calcul belge futur.<\/p><p>Si vous d\u00e9tenez un bien immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger via une structure telle qu\u2019une SCI fran\u00e7aise, tenez compte de r\u00e8gles sp\u00e9cifiques de d\u00e9claration et de transparence. Lisez-en davantage sur les <a href=\"https:\/\/www.christiesrealestatebelgium.be\/fr\/soumission-des-sci-francaises-et-structures-similaires-a-la-transparence-belge-et-a-la-nouvelle-exit-tax-prevue\/\">SCI fran\u00e7aises et les r\u00e8gles belges de transparence (exit tax)<\/a>.<\/p><h2>Quel est le facteur de correction pour un bien immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger?<\/h2><p>Le facteur de correction est le coefficient par lequel la valeur actuelle ou historique du bien \u00e9tranger est ramen\u00e9e au niveau de r\u00e9f\u00e9rence de 1975 afin de calculer le RC belge. Comme ce facteur \u00e9volue p\u00e9riodiquement, il est important d\u2019utiliser, pour l\u2019ann\u00e9e concern\u00e9e, le coefficient l\u00e9gal correct.<\/p><p>Si vous cherchez sp\u00e9cifiquement le facteur de correction pour une ann\u00e9e r\u00e9cente, il est prudent de toujours consulter la source officielle la plus \u00e0 jour. Un facteur obsol\u00e8te peut fausser le RC et, par cons\u00e9quent, le reste du calcul de l\u2019imp\u00f4t.<\/p><h2>Quelle est l\u2019amende en cas de non-d\u00e9claration d\u2019un bien immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger?<\/h2><p>Quiconque ne d\u00e9clare pas correctement un bien immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger ou omet de fournir les informations n\u00e9cessaires \u00e0 la fixation du RC s\u2019expose \u00e0 des amendes administratives. En cas de d\u00e9claration tardive non intentionnelle, l\u2019amende peut \u00eatre de 0 euro; dans d\u2019autres cas, elle peut varier de 1 000 euros \u00e0 17 300 euros selon le RC. En outre, une d\u00e9claration inexacte ou incompl\u00e8te peut entra\u00eener des rectifications fiscales et une r\u00e9gularisation inutilement complexe par la suite.<\/p><p>Comme la sanction exacte d\u00e9pend de la situation concr\u00e8te et de la nature du manquement, une notification ponctuelle et correcte est essentielle. Vous trouverez plus d\u2019informations sur l\u2019obligation de d\u00e9claration dans nos autres publications.<\/p><h2>Erreurs fr\u00e9quentes lors du calcul<\/h2><ul><li><strong>D\u00e9duire l\u2019imp\u00f4t \u00e9tranger<\/strong> du revenu immobilier, alors que cela n\u2019est en principe pas permis.<\/li><li><strong>Utiliser le loyer r\u00e9el<\/strong> dans une situation o\u00f9 le syst\u00e8me bas\u00e9 sur le RC s\u2019applique pour un usage priv\u00e9.<\/li><li><strong>Ne pas effectuer de calcul au prorata<\/strong> en cas d\u2019achat ou de vente en cours d\u2019ann\u00e9e.<\/li><li><strong>Mal r\u00e9partir la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> entre les propri\u00e9taires concern\u00e9s.<\/li><li><strong>Confondre pays conventionn\u00e9 et pays non conventionn\u00e9<\/strong>, ce qui fausse l\u2019estimation de l\u2019impact belge final.<\/li><li><strong>Utiliser un facteur de correction obsol\u00e8te<\/strong> lors de la d\u00e9termination du RC.<\/li><\/ul><h2>FAQ<\/h2><h3>Comment l\u2019immobilier \u00e9tranger est-il impos\u00e9 en Belgique?<\/h3><p>Dans de nombreux cas, la base imposable belge est calcul\u00e9e via le revenu cadastral du bien \u00e9tranger. Pour les biens non lou\u00e9s ou lou\u00e9s pour un usage priv\u00e9, il s\u2019agit g\u00e9n\u00e9ralement du RC index\u00e9, major\u00e9 de 40%. En cas de location professionnelle ou \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9, le loyer r\u00e9el et les avantages locatifs interviennent. Il faut ensuite examiner si, sur la base d\u2019une convention de double imposition, la Belgique applique une exon\u00e9ration.<\/p><h3>Faut-il toujours d\u00e9clarer un bien immobilier \u00e9tranger en Belgique?<\/h3><p>Oui, les r\u00e9sidents fiscaux belges doivent en principe int\u00e9grer leurs biens immobiliers situ\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tranger dans la d\u00e9claration belge. Cela vaut aussi lorsque le bien est d\u00e9j\u00e0 impos\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. Lisez comment proc\u00e9der concr\u00e8tement dans notre article <a href=\"https:\/\/www.christiesrealestatebelgium.be\/fr\/declarer-bien-immobilier-etranger-en-belgique\/\">d\u00e9clarer un bien immobilier \u00e9tranger en Belgique<\/a>.<\/p><h3>Une seconde r\u00e9sidence \u00e0 l\u2019\u00e9tranger est-elle automatiquement imposable en Belgique?<\/h3><p>La seconde r\u00e9sidence doit dans tous les cas \u00eatre correctement d\u00e9clar\u00e9e. Le fait que cela entra\u00eene ou non un imp\u00f4t suppl\u00e9mentaire effectif en Belgique d\u00e9pend de la convention applicable, du type d\u2019usage et de votre situation fiscale globale.<\/p><h3>\u00c0 quoi faut-il surtout faire attention lorsque vous achetez ou d\u00e9tenez un bien immobilier \u00e0 l\u2019\u00e9tranger?<\/h3><p>Les points d\u2019attention principaux sont la d\u00e9termination correcte du RC, la distinction entre location priv\u00e9e et professionnelle, la localisation dans un pays conventionn\u00e9 ou non, ainsi qu\u2019une d\u00e9claration correcte en cas de propri\u00e9t\u00e9 partielle ou de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p><p>Vous avez des questions sur l\u2019immobilier international ou sur l\u2019impact pratique d\u2019un achat ou d\u2019une vente \u00e0 l\u2019\u00e9tranger? Christie\u2019s International Real Estate Belgium peut vous accompagner de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale dans vos projets immobiliers. Pour un cadre juridique plus large, consultez aussi un <a href=\"https:\/\/www.christiesrealestatebelgium.be\/fr\/legislation-immobilier-de-luxe-belgique-apercu\/\">aper\u00e7u clair de la l\u00e9gislation relative \u00e0 l\u2019immobilier de luxe en Belgique<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":8,"featured_media":71011,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_genesis_title":"","_genesis_description":"","footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-67985","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-classifiee"],"acf":[],"meta_all":[],"meta_all_flat":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.8 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ 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